Location : quelles solutions si vous n'avez pas de garant ?
Le propriétaire d’un logement est en droit de demander à un futur locataire de présenter certaines garanties pour le rassurer, notamment sur le paiement régulier du loyer. Même si le locataire dispose de revenus suffisants et d’une situation stable (un CDI et un salaire d’au moins trois fois le montant du loyer), le bailleur peut exiger l’intervention d’un garant. Pour les personnes étrangères, isolées ou ayant une situation financière difficile ne permettant pas de faire appel à un proche se portant caution, il existe plusieurs solutions.
Le dispositif Visale
Anciennement appelé « 1 % logement », le dispositif d’État accordé par Action Logement Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est une caution permettant de couvrir les loyers impayés ou les éventuelles dégradations sur une période de 36 mois (trois ans). Pour en bénéficier, depuis 2021, il faut avoir moins de 30 ans et avoir un salaire net mensuel de moins de 1 500 euros. Cependant, certains loueurs ne sont toujours pas rassurés, du fait qu’il s’agit d’un dispositif initié par l’État, et peuvent refuser ce type de garant.
Le garant assureur : GarantMe, SmartGarant, Cautioneo
Certaines assurances proposent une GLI (Garantie de loyers impayés). Ces solutions sont simples à mettre en place pour le locataire. La demande en ligne est généralement traitée sous 24 heures et un certificat d’éligibilité est alors délivré, permettant au locataire de rassurer le bailleur.
Ce type de garant induit évidemment des frais supplémentaires (environ 3,5 % du loyer, pouvant représenter entre 250 et 400 euros par an), mais constitue une alternative intéressante pour les personnes qui ne parviennent pas à trouver de cautionnaire.
Cependant, il convient de bien vérifier les différents risques couverts par les contrats proposés et s’assurer que l’assurance choisie est adossée à un organisme bancaire solide. À titre d’exemple, GarantMe propose un paiement des loyers impayés pouvant aller jusqu’à 90 000 euros.
La caution bancaire
La caution bancaire est proposée par certains établissements et agit comme une sorte d’épargne. Le locataire provisionne généralement l’équivalent d’un an de loyer auprès de la banque et celle-ci se porte alors garante et édite une attestation de caution. En cas d’impayés, elle vient « piocher » dans la réserve constituée par le locataire pour régler les factures.
Ce mode de cautionnement, nécessitant de mettre de côté une réserve d’argent conséquente et générant des frais de gestion, est plutôt destiné à des personnes disposant d’un capital important et cherchant une solution rapide.
La caution d’entreprise
Certains grands groupes, comme Airbus et Michelin, proposent à leurs salariés de se porter garants auprès de leurs bailleurs. Une grande entreprise peut en effet constituer une garantie rassurante pour certains loueurs. Il convient de se renseigner directement auprès de l’employeur (généralement via le CSE [Comité social d’entreprise]) pour vérifier les dispositions particulières mises en place.
Les solutions d’opportunité
Pour les personnes n’étant éligibles à aucun dispositif ou ne trouvant pas de bailleur suffisamment souple, il existe d’autres solutions. Celles-ci peuvent cependant être incertaines ou s’éloigner de votre projet initial.
Trouver un bailleur qui ne demande pas de garant
Les bailleurs qui ne demandent aucune garantie sont rares. Cette démarche peu courante peut cacher certains vices. Il convient donc de se méfier avant de s’engager auprès d’un propriétaire proposant ce type de location. En effet, jouant sur la forte demande, le bailleur peu scrupuleux est susceptible de proposer un logement insalubre, de faire apparaître un ou plusieurs éléments illégaux dans le contrat de location, de demander le paiement de nombreux loyers à l’avance ou encore de proposer un loyer bien au-delà de celui des prix du marché. Dans la mesure du possible, ils sont à éviter.
Rejoindre une colocation
En colocation, un bailleur peut accepter que seul l’un des colocataires présente un garant, mais ce dernier n’est redevable que des locataires pour lesquels il s’est porté caution. C’est une solution très avantageuse pour un colocataire ne disposant pas de garant, mais risquée pour le bailleur. C’est pourquoi on trouvera plutôt des colocations avec caution solidaire (ou garant unique). En effet, la caution solidaire engage les colocataires entre eux. Ainsi, si l’un d’eux ne paye pas son loyer ou provoque des dégâts, les autres locataires doivent couvrir sa part. Les locataires font donc office de garants les uns pour les autres.
Le bailleur peut également exiger qu’au moins l’un des locataires présente un garant externe. Dans ce cas et par extension de la caution solidaire liant les locataires entre eux, la personne s’étant portée caution devient garante du paiement des loyers et du remboursement des frais de réparations pour l’ensemble des locataires.
